Eigenbedarfskündigung

Den Mieter aus der Wohnung herauszubekommen ist nicht einfach. Das Gesetz bietet ihm einen weitgehenden Schutz. Allerdings hat auch der Vermieter Rechte. Eines davon ist es, eine Wohnung bei Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige selbst zu beanspruchen. Dieses Recht ist in der jüngsten Zeit von den Gerichten gestärkt worden. Worauf Sie achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist Eigenbedarf?

Das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ergibt sich aus § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters). Nach Absatz 2, Ziffer 2 besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Daraus ergibt sich, dass Eigenbedarf grundsätzlich nur für die Nutzung als Wohnraum angemeldet werden kann. Wollen Sie beispielsweise eine Wohnung zukünftig als Büro nutzen, können Sie hierfür keine Eigenbedarfsrechte beanspruchen. Etwas anderes ist es allerdings, wenn Sie in die Wohnung einziehen wollen und nur einen Raum als Büro nutzen möchten. Dann überwiegt die Nutzung als Wohnraum und Eigenbedarf kann geltend gemacht werden.

Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Das Recht auf Wohnraum haben im Rahmen des Eigenbedarfs nicht nur Sie selbst, sondern auch Familienangehörige. Aus der Rechtsprechung hat sich ergeben, dass der folgende Personenkreis im Rahmen des Eigenbedarfs eine Wohnung beanspruchen kann:

  • Der Ehepartner oder gleichgestellte Personen (bei einer Trennung reicht der Nachweis, dass man sich scheiden lassen will – die Schritte müssen nicht juristisch eingeleitet worden sein – Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 14.12.2012, Aktenzeichen: 5 S 42/12).
  • Die Kinder, Stiefkinder, Pflegekinder und Enkel.
  • Die Geschwister.  
  • Die Neffen und Nichten (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.01.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 159/099.
  • Die Eltern, Pflegeeltern und Großeltern.
  • Die Schwiegereltern und deren Kinder.

Das heißt nicht, dass für entferntere Familienangehörige kein Eigenbedarf angemeldet werden kann. Nur werden hier zusätzliche Kriterien verlangt, die eine Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs erlauben. Hierzu gehört eine enge Bindung des Verwandten, die sich beispielsweise schon daraus ergeben kann, dass der Verwandte zusammen mit dem Vermieter in häuslicher Gemeinschaft lebt. Eine solche Bindung kann sowohl rechtlicher als auch moralischer Natur sein.

Gehört die Immobilie einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) und will einer der Gesellschafter in eine Wohnung einziehen, kann die GbR kündigen und für die Kündigung Eigenbedarf für ihren Gesellschafter geltend machen. Seit wann der Gesellschafter, für den gekündigt wird, der GbR angehört, spielt hierbei keine Rolle. (Urteil des Bundesgerichtshof vom 23.11.2011, Aktenzeichen VIII ZR 74/11). Andere juristische Personen, beispielsweise eine GmbH, können keinen Kündigungsanspruch mit Eigenbedarf rechtfertigen.

Gründe für den Eigenbedarf

Der Eigenbedarf muss begründet werden. Hier kommt es oft zu Differenzen zwischen den Mietparteien, ob es sich bei den angegebenen Gründen wirklich um Eigenbedarf handelt. Auch die Gerichte vertreten hier eine eher uneinheitliche Linie. Hier einige Beispiele, bei denen die Gerichte den Anspruch auf Eigenbedarf anerkannten:

  • Der Vermieter beansprucht die Wohnung für sein Kind, um zu verhindern, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.
  • Tochter will in die Wohnung einziehen, um eine Familie zu gründen und ihren Kinderwunsch zu realisieren.
  • Aus gesundheitlichen Gründen muss der Vermieter in eine kleinere bzw. in eine Erdgeschosswohnung ziehen. Familienzuwachs führt zu größerem Platzbedarf.
  • Der Vermieter will im eigenen Haus wohnen, um Verwaltungs- und Wartungsarbeiten im Haus selbst durchführen zu können.
  • Der Vermieter hat eine Eigentumswohnung gekauft, weil ihm selbst gekündigt wurde, und will jetzt in diese Eigentumswohnung einziehen.
  • Der Vermieter will in das Haus einziehen, da sich dort auch sein Arbeitsplatz befindet. Dies wirkt sich positiv aus seine Geschäfte aus.
  • Der Vermieter will die Wohnung beruflich bedingt als Zweitwohnung nutzen. (Nutzung muss mindestens acht Arbeitstage pro Monat umfassen.)
  • Der Vermieter hat die Wohnung als Altersruhesitz gekauft.
  • Das Kind des Vermieters will mit einem Partner zusammen einen Hausstand gründen (wobei dies nicht zwingend eine Eheschließung voraussetzt).
  • Die Wohnung wird für ein Au-Pair-Mädchen des Vermieters benötigt.

Allerdings hinterfragen die Gerichte auch, ob es sich um eine angemessene Wohnung handelt. So entschied das Amtsgericht Köpenick, dass ein Vermieter für seine 18jährige Tochter keinen Eigenbedarf an einer 100 m² großen 5-Zimmerwohnung geltend machen könne. Die Tochter wollte die Wohnung alleine beziehen, verfügte aber we4der über einen Ausbildungs- noch einen Arbeitsplatz (Urteil des Amtsgericht Köpenick vom 17.09.2013, Aktenzeichen: 14 C 16/13)

Es können aber auch Gründe des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung sprechen. So entschied das Amtsgericht Dieburg gegen eine Vermieterin, die eine Wohnung gekauft hatte und diese nun selbst nutzen wollte. Die Vermieterin begründete den Eigenbedarf damit, dass sie so näher am Arbeitsplatz sei, dadurch eine intensivere familiäre Bindung aufbauen zu könne und ein soziales Netzwerk mit der Nachbarschaft und Familie aufbauen wolle. Das Gericht hielt die Gründe zwar für schlüssig, ließ aber den Widerspruch nach § 574 BGB durch den Mieter zu. Dieser war 83 Jahre alt und das Gericht erkannte in einem Auszug eine Härte, die nicht zumutbar sei (Urteil des Amtsgericht Dieburg vom 23.04.2012, Aktenzeichen:  20 C 29/12). In einem ähnlich gelagerten Fall entschied jedoch das Landgericht Frankfurt/Main, dass einem 84jährigen Mieter, der bereits 40 Jahre in der Wohnung lebte und schwerbehindert (100 GdB) war, der Auszug aus der Wohnung zuzumuten sei und die Eigenbedarfskündigung deshalb zulässig sei (Urteil des Landgericht Frankfurt/Main vom 23.08.2011, Aktenzeichen: 2-11 S 110/11).

Eine Kündigung, die mit Eigenbedarf begründet wird, ist auch dann nicht möglich, wenn der Vermieter bereits beim Abschluss des Mietvertrages wusste, dass er in absehbarer Zeit die Wohnung wegen Eigenbedarf benötigen würde und den Mieter hierauf nicht hingewiesen hat.

Umgekehrt muss der Eigenbedarfsgrund spätestens zum Kündigungstermin – also zum gewünschten Ende des Mietverhältnisses – wirklich bestehen. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, dass dieser Termin für einen überschaubaren Zeitrahmen überzogen wird. Eine Eigenbedarfskündigung ist jedoch ausgeschlossen, wenn nur mit dem Grund für den Eigenbedarf gerechnet wird, dessen Eintritt aber noch nicht sicher ist.

Alternativwohnung

Verfügen Sie als Vermieter über eine Alternativwohnung, wäre zu klären, ob Ihnen oder der Person, für die Sie Eigenbedarf geltend machen, ein Einzug in diese Wohnung zumutbar wäre. Unter bestimmten Bedingungen würde dann eine Eigenbedarfskündigung als missbräuchlich ausgelegt und damit unwirksam. Von einem Missbrauch der Eigenbedarfskündigung würde man ausgehen, wenn bereits zum Zeitpunkt der Kündigung eine Alternativwohnung zur Verfügung stünde oder fest davon auszugehen ist, dass bald eine Wohnung frei wird, die den Anforderungen des Vermieters gerecht wird. Es steht fest, dass eine Wohnung frei wird, wenn der Mieter freiwillig auszieht (also gekündigt hat), ein Räumungstitel für die Alternativwohnung vorliegt oder sicher mit dem Erhalt zu rechnen ist. Sie als Vermieter sind aber nur verpflichtet, die Alternativwohnung zu übernehmen, wenn Sie dort Ihren Wohnbedarf ohne gravierende Abstriche verwirklichen können.

Ist eine von Ihnen angebotene Wohnung zum Zeitpunkt der Kündigung frei oder wird bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei, muss sie in jedem Fall dem Mieter angeboten werden. Wir die Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei, müssen Sie sie nicht mehr anbieten, auch wenn Ihnen vorher bekannt ist, dass die Wohnung frei wird.

Darüber hinaus sind Sie nur verpflichtet dem gekündigten Mieter Wohnungen im selben Haus oder derselben Wohnanlage anzubieten. Außerdem müssen Sie die Wohnung nicht anbieten, wenn es Ihnen nicht zumutbar ist, ein erneutes Mietverhältnis mit dem gekündigten Mieter einzugehen. Das wäre aber nur anzunehmen, wenn der Mieter bereits in der Vergangenheit seine Vertragspflichten derart verletzt hatte, dass dies zu einer ordentlichen oder gar außerordentlichen Kündigung berechtigte.

Kündigungsfristen

Die Eigenbedarfskündigung ist eine sogenannte ordentliche Kündigung, bei der die Fristen nach § 573 c BGB einzuhalten sind: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Haben Sie jedoch eine vermietete Eigentumswohnung erworben, müssen Sie grundsätzlich bei der Eigenbedarfskündigung auch die Sperrfrist nach § 577a, Abs. 1 BGB beachten. Wurde die Wohnung erstmals als Eigentumswohnung verkauft und ist sie zu diesem  Zeitpunkt bereits vermietet, kann der neue Eigentümer eine ordentliche Kündigung – hierzu gehört auch die Eigenbedarfskündigung – erst nach drei Jahren aussprechen. In einigen Kommunen ist diese Frist – durch Rechtsverordnung der Länder – sogar auf bis zu zehn Monate ausgedehnt.

Das gehört ins Kündigungsschreiben

Im Kündigungsschreiben muss in jedem Fall der Grund der Eigenbedarfskündigung genannt werden. Fehlen diese Angaben, ist das Schreiben unwirksam, auch wenn entsprechende Gründe vorliegen würden. Folgende Angaben sollten deshalb in jedem Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf enthalten sein:

  • Für wen Eigenbedarf geltend gemacht wird. Ist dies nicht der Vermieter selbst, muss angegeben werden,
    • das Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter.
    • bei entfernten Verwandten die Gründe, warum dennoch ein Eigenbedarfsanspruch besteht.
    • bei nicht verwandten Personen die Gründe, auf denen der Eigenbedarfsanspruch basiert.
    • Eine namentliche Nennung der Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, ist nicht notwendig.
  • Warum Eigenbedarf geltend gemacht wird. Also die Gründe, die zur Kündigung führen. Dies kann sein:
    • Bedarf aus gesundheitlichen Gründen.
    • Bedarf aus beruflichen Gründen (bei Arbeitsplatzwechsel ist der Zeitpunktes des Wechsels und der Ort des neuen Arbeitsplatzes anzugeben).
    • Bedarf an einer größeren oder kleineren Wohnung (z. B. durch Heirat, Geburt eines Kindes, Wiedereinzug eines Kindes nach dem Studium, Auszug eines Kindes, Tod des Partners usw.). Hier muss konkret angegeben werden, wie viele Zimmer die derzeitige Wohnung hat, wie viel Quadratmeter sie umfasst, wie viele Personen derzeit in der Wohnung leben und wie viele Personen zukünftig zusammen leben werden.
    • Bedarf, weil die Wohnung der Person, für die der Eigenbedarf angemeldet wird, gekündigt wurde.
    • Bedarf aufgrund der Trennung vom Partner.
  • Liegen die Voraussetzungen vor, dass Sie dem zu kündigenden Mieter eine Alternativwohnung anbieten müssen, sollten Sie dies bereits im Kündigungsschreiben tun. Hierzu müssen Sie die Größe, die Ausstattung sowie die Höhe der Miete und der Nebenkostenvorauszahlung /-pauschale angeben.
  • Information über das Widerspruchsrecht gemäß § 574 Abs. 1 BGB. Danach kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn ihm beziehungsweise seiner Familie oder den in seinem Haushalt lebenden Personen aufgrund einer besonderen Härte der Auszug nicht zuzumuten wäre. Hierbei müssen die Interessen des Mieters und des Vermieters gleichermaßen berücksichtigt werden. Verlangen Sie im Kündigungsschreiben auch, dass der Mieter seinen Widerspruch begründet, da er sonst nicht dazu verpflichtet ist.
  • Um zu verhindern, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, weil der Mieter die Mietsache auch über den Ablauf der Mietzeit hinaus in Gebrauch verlängert, sollten sie dem vorsorglich im Kündigungsschreiben widersprechen.